Due diligence es el periodo en el que compruebas que el terreno es lo que el vendedor dice. Se pacta en el contrato —normalmente entre 30 y 60 días— y es el único momento en el que puedes retirarte sin perder el depósito. Úsalo completo.
La lista mínima
- Título limpio: pide un title search. Buscas gravámenes, hipotecas antiguas, embargos fiscales y herederos no liberados.
- Acceso legal: que el terreno toque una vía pública o tenga servidumbre registrada. Un acceso «de siempre» que no está en el título no vale nada.
- Zonificación y usos: confirma con el condado qué se puede construir, cuántas unidades y con qué retiros (setbacks).
- Servicios: agua pública o pozo, alcantarillado o séptico, electricidad y su distancia real al lote.
- Suelo: perc test si vas a séptico; estudio geotécnico si el terreno tiene pendiente o relleno.
- Inundación: revisa el mapa FEMA. Estar en zona A o AE cambia el seguro y a veces la viabilidad.
- Topografía y survey: el levantamiento te dice dónde están de verdad los linderos.
Cómo se organiza en la práctica
Pide todo el primer día. Los tiempos de respuesta del condado, del title company y del perforador no dependen de ti, y encadenarlos en serie es lo que hace que la gente se quede sin plazo y termine comprando a ciegas.
El costo de una due diligence completa es siempre menor que el de un terreno que no se puede construir.
Si el resultado es negativo, no pasa nada: has pagado unos cientos de dólares por no perder decenas de miles. Ese es exactamente el trabajo. Aprende a leer cada uno de estos puntos en la mastermind.
Tu primera jugada es el suelo.
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