El draw schedule es el calendario de desembolsos de un préstamo de construcción. El banco no te entrega el dinero de golpe: lo libera contra avance verificado. Entender ese ritmo es lo que evita que la obra se pare.
Un esquema típico
- Draw 1: cimentación y movimiento de tierra.
- Draw 2: estructura y cubierta seca (dried-in).
- Draw 3: instalaciones eléctricas, plomería y HVAC en bruto.
- Draw 4: drywall, carpintería y acabados interiores.
- Draw final: terminación, limpieza y certificado de ocupación.
Cómo se cobra cada draw
Presentas la solicitud con facturas y avance, el banco envía a un inspector, este confirma el porcentaje ejecutado y se libera el dinero. Entre solicitud y depósito suelen pasar de cinco a quince días. Ese desfase es el que hay que financiar.
La obra no se detiene por falta de presupuesto. Se detiene por falta de flujo entre draws.
Reglas prácticas
Mantén reserva propia para cubrir dos semanas de nómina y materiales. Documenta con fotos fechadas. Y negocia el calendario antes de firmar: cuantas más etapas, mejor flujo, aunque implique más inspecciones.
El retainage —porcentaje que el banco o tú retienen hasta la entrega— también se pacta al inicio. Suele rondar el 5 % y es tu palanca para que los últimos detalles se terminen.
El capital se estructura, no se espera.
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