Una casa que aún no existe no se financia como una casa terminada. El banco no puede hipotecar algo que no está construido, así que usa un producto distinto: el construction loan.
Las diferencias clave
- Desembolso: el préstamo de construcción se entrega por etapas (draws) conforme avanza la obra; la hipoteca tradicional se entrega completa al cierre.
- Intereses: durante la obra pagas intereses solo sobre lo desembolsado, no sobre el total aprobado.
- Plazo: corto, normalmente 9 a 18 meses.
- Garantía: el terreno más las mejoras que se van ejecutando.
Construction-to-perm
Existe una versión combinada: el préstamo nace como construcción y, al terminar la obra y emitirse el certificado de ocupación, se convierte automáticamente en hipoteca a 15 o 30 años. Ventaja: un solo cierre y un solo juego de costos.
Qué te va a pedir el banco
Planos, presupuesto detallado por partidas, contrato con el constructor general, cronograma, comprobación de aportación propia (normalmente 20–25 %) y un avalúo as completed: cuánto valdrá la casa terminada.
El banco no financia tu entusiasmo. Financia un expediente ordenado.
Si no calificas hoy por historial o por ingresos documentados, hay caminos alternativos: capital privado, hard money o sociedad. Lo que no funciona es empezar la obra sin tener resuelto el dinero completo.
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