El ARV (after repair value) es el valor estimado de la propiedad terminada. De ese número dependen el préstamo, el margen y la decisión de comprar o no. Equivocarlo por un 10 % puede borrar toda la utilidad.
Cómo se calcula bien
- Busca ventas cerradas (no listados) de los últimos 3–6 meses.
- Mismo submercado: idealmente a menos de una milla y en la misma zona escolar.
- Tamaño similar: ±20 % de pies cuadrados.
- Mismo tipo: una planta con una planta, lago con lago.
- Ajusta por diferencias reales: garaje, sótano, acabados, frente de agua.
Los errores típicos
Usar precios pedidos en lugar de vendidos. Tomar comparables de otro vecindario porque «está cerca». Sumar valor por mejoras que el mercado no paga. Y el más común: elegir los tres comparables más caros porque justifican el proyecto que ya quieres hacer.
El ARV no es lo que tú crees que vale. Es lo que un extraño ya pagó por algo parecido.
Confírmalo con quien vende
Habla con un agente activo de la zona antes de comprar y pídele su opinión sin decirle la tuya. Después, cuando construyas, mantén el estándar de acabados coherente con ese comparable: la cocina y los baños son los que más mueven la aguja.
El capital se estructura, no se espera.
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